爱屋吉屋倒闭启示录:互联网改造中介只是昙花一现

爱屋吉屋倒闭启示录:互联网改造中介只是昙花一现
2019年02月21日 02:19 21世纪经济报道

  本报记者 祁三连 实习生 赵杰 ?#26412;?#25253;道

  导读

  “目前行业最大的问题是制度问题,而这与互联网无关。”

  当潮水褪去才发现谁在裸泳。曾创下世界最快纪录之一的爱屋吉屋只用了不到五年时间就已“宣告”死亡。一颗狂热的心难以正视世界,天量融资记录不代表可轻易颠覆行业。

  “资本是嗜血的,要求的回报周期太紧张。”一位爱屋吉屋前员工感慨。2014年,以?#26696;?#25481;中介,让门店滚粗”口号?#24310;?#32780;出的爱屋吉屋,以O2O方式杀入传统中介行业,并试图颠覆行业玩法。资本和互联网最终也折戟在传统房地产行业面前。目前,爱屋吉屋网站以及APP停止运营,公司网站www.iwjw.com被转入名为“一楼房东”的公司,而爱屋吉屋APP则显示“服务器?#26376;貳保?#26080;法正常打开。

  我爱我家集团控股公司前任副总裁、现任?#26412;?#28248;楚朝?#25512;笠倒?#29702;有限公司董事长兼CEO胡景晖认为,回顾爱屋吉屋的模式,有几点值得反思:第一,互联网并非万能,并非使用了互联网手段就是互联网企业。本质还是传统企业借助互联网手段提高效率、降?#32479;?#26412;、改善用户体验,这才是企业良性健康发展的真相;第二,“讲故事的高手”吸引的是资本,但客户体验才是至上;第三,有别于国外房屋代理制度,中国传统中介一手托两?#19994;?#27169;式决定了其促成交易的积极性,而这也是行业内制度最大的问题。这不是互联网所能改变的。

  实际上,伴随着爱屋吉屋高速发展,其问题也不断频现。21世纪经济报道记者通过搜集资料发现,早有中介指责爱屋吉屋涉嫌变相抬高房价扰乱市场秩序,也有消费者指责其租房协议霸道、经纪人培训体系不健全或影响交易安全,其100%真房源?#20449;?#20063;受到质疑,曾经发展势?#36153;?#29467;的爱屋吉屋早已四面楚歌。

  互联网改造中介:昙花一现

  公开资料显示,2014年6月到2015年11月,爱屋吉屋完成从A轮到E轮五轮融资,累计融资3.5亿美元,?#20048;?0亿美元,融?#21490;?#20063;全是大牛,顺为资本、淡马锡、晨星资本、高瓴资本等等。爱屋吉屋创造了一个世界纪录:最快完成五轮融?#23454;?#29420;角兽企业。

  有了钱便有了底气,爱屋吉屋宣称要“用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种?#20445;?#20197;颠覆万亿市场的决心加入了烧钱大军。

  2014年9月,爱屋吉屋依靠“上海租客佣金全免”的补贴策略,迅速跃居市场份额前列。2015年5月,爱屋吉屋在地产杀入上海前三,仅次于中原和链家,同年9月,爱屋吉屋的二手房交易达到2400多套,仅次于链?#19994;?000多套,排名上海第二。2015年?#33322;?#21518;爱屋吉屋在上海和?#26412;?#24320;?#32929;?#32447;二手房业务,5?#38470;?#20837;广州、深圳,7?#38470;?#20837;天津和杭州,8?#38470;?#20837;武汉?#32479;?#37117;,9?#38470;?#20837;南京和重庆。

  2015年是爱屋吉屋发展最为迅速的一年。这一年,爱屋吉屋在上海和?#26412;?#20004;地网签交易数据显示总成交17893套,套均总价接近180万。预估全年总成交略高于2万套,GMV约为400亿元人民币。为了达到这个数字,链?#26131;?#20102;十年,而爱屋吉屋只用了一年。

  然而,好景不长。过于理想化的去门店化、互联网烧钱赚客户模式使得成本高企、再加上快速扩张背后公司结构不合理以及管理漏洞等问题频现,而这些在资本寒冬和房地产调控背景之下,更难以?#27721;傘?016年开年,爱屋吉屋便身陷“欠?#20581;薄?#35009;员”“降佣”“关店”?#35748;?#21015;负面消息中。公开资料显示,2016年底至2017年初,爱屋吉屋由于业务迅速萎缩,开始大规模裁员,市场部100人裁员后只剩10余人。最终,整个公司的规模从最初的5000~6000人裁到只剩400人。2019年2月,位于上海市安远路的爱屋吉屋,早已人去楼空。曾经的极速?#26432;?#30340;爱屋吉屋已成昙花一现。

  “爱屋吉屋用实际行动证明,在中国,去门店化的道路走不通。在当前国情之下,二手房交易业务门店的模式是?#34892;?#19988;符合中国国情的。互联网是房产交易创新重要的工具,提升体验和效率,但是互联网的房产卖家无法互联网化,所以互联网能够真正让买卖双方信息对称,真正交易闭环线上完成实际存在困难。” 房地产和互联网研究院创始人相国良说。

  难言颠覆

  “房地产交易是一个低频非标高客单价的生意,不是互联网手段和逻辑能够去突破的。?#22270;?#31454;争实际上是在破坏行业秩序,这种思路是错的。爱屋吉屋几个创始人是讲故事的高手,而不是做实业的高手。他们做企业不是为了把顾客服务好,而是为了吸引资本。贴互联网标签、包装成上市公司,上市套现、圈钱走人,这样的模式是行不通的。”胡景?#36864;怠?/p>

  复盘爱屋吉屋的发展历程,可以发现这家公司虽然喊着要“颠覆行业玩法?#20445;?#21364;并没有颠覆性的做法。依靠新瓶装旧酒的互联网思维,用烧钱来撬动房产这个庞大的市场。表面上看,爱屋吉屋的模式看似是互联网思维,通过取消线下门店来节省成本,通过广告和补贴来吸引购房者,凭?#25628;?#36895;建立规模。互联网确实有利于实?#20013;?#24687;对称,通过线上匹配提高交易效率。但这对于低频、高额的房产交易却显得并不现实。

  另外,从目前传统中介行业市场根本逻辑来看,爱屋吉屋的模式也有违市场现状。中原地产分析师张大伟分析认为,我国目前实行的房地产中介制度是双边代理制,房地产中介撮合二手房买卖双方交易,通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。中国的中介从根源上的弊端是双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一?#20581;?#36825;是一切中介生意的基本原则和逻辑,只能讨好有话语权的一?#20581;?#24456;显然,爱屋吉屋并没能改变双边代理的中介制度,而互联网中介看似无懈可击的生意模式——?#23548;郟?#22312;中介行?#36947;?#27627;无颠覆能力。“价格(佣金)不是二手房交易核心要素,靠佣金战无法打破弱势卖方市场的大格局,”相国良表示,“强化经纪人的双边服务角色,这个发展的方向才能让行业以经纪人为核心真正合作起来。”

  “目前行业最大的问题是制度问题,而这与互联网无关。”胡景晖直言“国内房地产中介的模式是居间模式,一手托两家,这就相当于原告和被告请了一个律师。买房想?#38477;图?#36234;好,卖方想越高价越好,中介想越快成交越好。所以有时候中介明知道房产在产权上有瑕疵,明知道买方贷款有阻碍,他?#19981;?#21435;促成交易。”

  爱屋吉屋失败了,未来其他的互联网中介有希望颠覆市场吗?

  相国良说:“颠覆市场?#30446;?#33021;性不存在,除非国家在房产交易政策上有根本的变化。目前阶段,买卖双方的市场地位发生变化,顺势而为产生的创新可能更有实际意义。互联网化的颠覆、革命,都不?#31185;祝?#20854;一是卖?#19994;?#20114;联网化看不到结果,其二是二手房交易的线下场景,线上无法替代。不要轻言颠覆和革命。?#20445;?#32534;辑?#26477;?#32418;辉)

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