爱屋吉屋死了 它不是一个人在死去

爱屋吉屋死了 它不是一个人在死去
2019年02月21日 23:43 全天候科技

  过去几年,互联网房产中介(又称房产电商、房产O2O)这股风迅速吹起又快速消失,如今留下一地鸡毛。爱屋吉屋只是倒掉的其中一个公司而已。

  作者:杨凡

  这几天,“爱屋吉屋之死”成为社交网络的热门话题。

  有消息称,互联网房产中介?#25945;?#29233;屋吉屋已于2019年1月底正式停止对外正常业务,进入善后清算程序。

  如今,登陆爱屋吉屋官网,主页仅显示“一楼租房”的单纯页面,已无相关服务功能。而其App也停止运营,点击任?#25991;?#23481;都无法跳转和显示。

  爱屋吉屋曾被称为“?#30340;?#26368;快成长起来的独角兽”,它仅仅用了一年半的时间,疯狂吸金近3亿元美元,?#20048;?#19968;路飙升至10亿美元,曾经像明星一样备受知名投资机构?#25918;酢?#25104;立至今5年时间,这个以互联网思维做房产中介的企业,就从巅峰跌落,黯然关张,成为又一个破灭的互联网“神话”故事。

  过去几年,互联网房产中介(又称房产电商、房产O2O)这股风迅速吹起又快速消失,如今留下一地鸡毛。爱屋吉屋的倒掉只是其中一片鸡毛而已。

  1

  爱屋吉屋是怎么死的

  2014年3月,三个连续创业者黎勇劲、邓薇、吴铮发起创办了爱乌吉屋。对于这三个人,也许互联网用户会感到陌生;但对于投资圈有点?#19990;?#30340;?#27515;?#35828;,他们这样的创业者身上镀过金。

  黎勇劲曾任土豆网COO及CFO,邓薇为土豆网?#26696;?#32423;副总裁,吴铮曾任土豆网前无线端副总裁。

  除了“土豆网?#26696;?#31649;”这个标签,黎勇劲、邓薇还有一个共同的标签——“连续创业者”。创立爱屋吉屋前,他们做过一个项目?#23567;?#22823;黄蜂”,顶峰时,市场地位仅次于滴滴、快的,位居第三。2013年11月,大黄蜂卖给了快的,创?#32426;?#38431;?#39034;觥?/p>

  按邓薇公开的说法,“我们卖了大黄蜂,那就再做一个,衣食住行看一看,就剩下一个住了嘛。”

  2014年,在链家、搜房等大型公司扎堆激烈竞争的房产中介行业,黎勇劲、邓薇正式入局,他们自信地想用之前的互联网玩法搅出一番天地来。正如邓薇所说,“在移动互联这个时代,对于创?#20498;?#21496;而言,快未必活,但是慢一定会死!现在轮到了互联网颠覆房地产行业的时候了。我们是用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”

  爱屋吉屋这家以互联网房产中介为定位的公司,最初的设想是,打破传统中介被线?#26053;?#24215;“绑定”的重资产模式,用当时风头正劲的互联网模式搭建中介?#25945;ǎ?#38477;?#32479;?#26412;,以1%的低佣金和更高效的服务流程,快速促成交?#20303;?/p>

  爱屋吉屋在2014年3月创立后就迅速大规模招人。当年4月,房源管理系统快速上线, 7月,他们招聘了第一批规模100人经纪人?#28216;椋?#22312;上海小试牛刀。8月,爱屋吉屋选择了相对简单的租房业务?#36816;?#34917;贴模式。9月,爱屋吉屋开始疯狂打博人眼球的广告,吸引更多客户。

  同时,为了提高经纪人的积极性,爱屋吉屋一度把他们的提佣比例提高至远超行?#37011;?#24179;的65%,公司仅获得一小部分的业务提成。

  经纪人高佣金、房客低佣金、疯狂广告轰炸,爱屋吉屋用开启互联网界惯用的手法——高额补贴和烧钱抢占市场。通过这种方式,爱屋吉屋的确在短短几个月内把租房成交?#39318;?#21040;了行?#30331;?#20960;名。据公开数据,截至当年12月,其租房业务已经占到了上海市场份额的28%,?#26412;?#24066;场达到了10%。

  2015年?#33322;?#21518;,在租房业务上小有成绩的爱屋吉屋,立即在上海和?#26412;?#19978;线了二手房业务。随后?#26696;?#27468;猛进”,5?#38470;?#20837;广州、深圳,7?#38470;?#20837;天津和杭州,8?#38470;?#20837;武汉?#32479;?#37117;,9?#38470;?#20837;南京和重庆。那时的爱屋吉屋只顾蒙眼狂奔,甚至连模式都未验证完成,就试?#32426;?#36807;疯狂烧钱、跑马圈地的手法,尽快确立行业领先地位。

  支撑爱屋吉屋烧钱圈地的,是爱屋吉屋的融资速度。

  可?#36816;擔?#29233;屋吉屋赶上了互联网房产中介最好的时光。2015年,爱屋吉屋在上海和?#26412;?#20004;地网签交易数据?#21363;?#22836;,总成交17893套,套均总价接近180万元。新进入的其它8个城市合计交易量并不多。预估全年总成交略高于2万套,GMV约为400亿元人民币。而链家地产2014年的GMV为1200亿元。成立仅两年时间,爱屋吉屋GMV就达到链家的25%,而当时的链家已有十三年历史。

  看?#23631;?#30524;的数据让风投们开始相信,爱屋吉屋的模式能够颠覆传统的房产中介行业。许多知名机构开始?#36861;自?#38065;。爱屋吉屋在资本的?#25918;?#19979;,在18个月里疯狂融资5轮,总计吸金近3亿美元,?#20048;?#25509;连跳升,很快冲到10亿美元,被称为“?#30340;?#26368;快成长起来的独角兽”。 

  5轮过后,淡马锡(Temasek)、高瓴资本、GGV纪源资本、晨兴资本、高榕资本、顺为资本均加入爱屋吉屋的豪华投?#21490;?#38453;容。值得一提的是,知名投资机构——晨兴资本参与一路投到底,全程参与了爱屋吉屋的5轮融资,公开披露投?#24335;?#39069;约7000万美金。晨兴资本的执着与自信很可能是源自历史经验——此前,晨兴资本就是 “大黄蜂”的投?#21490;劍?#22312;大黄蜂被卖之后,据说晨兴资本获得了10倍回报。

爱屋吉屋融?#19990;?#21490; 图片来源:企查查爱屋吉屋融?#19990;?#21490; 图片来源:企查查

  但2015年11月份,爱屋吉屋E轮融资之后再无公开过融资信息。其E?#33267;?#25237;方高瓴资本,在2016年4月也转而押重注到爱屋吉屋言必?#39057;?#35206;的对象——链家,这背后的原因耐人寻味。

  有投?#21490;?#21521;媒体表示,爱屋吉屋团队曾向他们寻求过融资,但他们拒绝了,原因很简单,因为创始人团队对市场和行业的理解没有打动他。“他们当时说成立12个月就能达到链家25%的市场份额,当时我看了看他们的内部数据,他们一月要花费8000万元左右,中介费很便宜,只有1%。经纪人基本工资都是5000元以上,这25%的市场份额其实是靠补贴弄来的,补贴成本一个单?#21448;?#23569;3万以上。”他说,“滴滴司机最高峰时,一笔成交单子最高补贴超过100元的都非常少,连BAT都不敢这么烧钱,谁敢啊。”

  这个投资人当时只说了两句话——“这不就是人?#30331;?#22810;吗?花钱做竞品拦截,这也叫互联网思维?”

  爱屋吉屋看?#23631;?#30524;的数据,甚至都不是创?#32426;?#38431;所说的“采用互联网飞机大炮方式?#34987;?#21462;的,而是用高于行业两倍的工资,65%起的高提成,吸引一批想挣快钱、捞一?#31034;团?#30340;房产经纪人飞单来的。这些人?#21363;?#30528;前中介公司的房产资源、即将成交的客户,在爱屋吉屋获得了远高于前一家的收入,?#30340;?#25226;这种行为称为 “飞单”。 

  爱屋吉屋的团队规模?#26412;?#25193;张,从2014年不到3000员工,迅速增长到2015年的约13000人。但从2015年末起,爱屋吉屋的经营情况急转直下。有?#30340;?#20154;士分析,当这些以投机为目的的经纪人手里的资源消耗殆尽后,爱屋吉屋花重金投放的广告和互联网‘飞机大炮’并没有为其带来更多的房产成交机会。大量员工难以维系生存而重回传统中介,或者被爱屋以各种考核方式变相裁员,继而引发数起大规模群体?#24405;?/p>

  与此同时,爱屋吉屋因跑马圈地导致的亏损在?#20013;?#21152;大。为了扭转局面,爱屋吉屋在2016年开始做出改变,包括“一升一降”:?#25353;蛄场?#25910;回了1%的佣金政策,房屋买卖佣金比例提升到房屋交易总价的2%然后再打8折。租赁佣金也由过去的对租客免费做了调整,具体转变为:月租金8000元以下双方各付35%;月租金8000-10000元的房东付70%,租客付35%;月租金10000元以上房东付一个月租金,租客付35%。这一收费标准已经高于传统中介上、?#24405;?#21508;35%的佣金标准。而经纪人的底薪也?#26377;?#19994;两?#31471;?#24179;的6000元降到4100元。对经纪人提佣比例降幅达20%,甚至要求员工对网络端口费自掏腰包。邓薇直言,“2016年最大的目标是要从最会花钱的公司变成最会赚钱的公司”。

  在以互联网为噱头的模式遭遇滑铁卢后,从2016年上半年起,爱屋吉屋尝试放弃之前在各区域设立写字楼办公点的做法,开始线下开店。2016年下半年,其在上海陆陆续续开出了近50家门店。

  然而经过一番折腾,2016年的经营数据并不好看。这一年,爱屋吉屋在京沪两地的总成交量只有11978套,对比巅峰时期几乎腰斩。

  这样的颓势?#26377;?#21040;了2017年。截至2017年7月,爱屋吉屋在京、沪两地的总成交量只有1400套,只是?#20048;?0亿美金时成交数据的1/10。公司曾引以为傲的GMV数据惨不忍睹,烧掉数亿的C端产品——爱屋吉屋官网和App月活也异常?#19994;?/p>

  此外,爱屋吉屋破坏行?#20498;?#21017;的“飞单”做法导致口碑和形象大打折扣,一度被列入多个违规中介名单中。火上?#25509;?#30340;是,它还曝出了 “拉员工强制入伙投资”的丑闻;其名下数十家子公司注销,还进行了较大规模的裁员。

  有人把那些没用被验证成功但匹配投资人口味的商?#30340;?#24335;称为“To VC”模式。爱屋吉屋被外界视为典型的“To VC”项目,这显然不是赞誉,但它终究没能为自己正名。

  2

  房产电商风口摔死的那些猪

  爱屋吉屋死了,它曾经的很多同行也好不到哪里去。

  链家也一度因爱屋吉屋租房业务的发展速度不能淡定。当时,链家董事长左晖匆忙祭出精准狙击爱屋吉屋的丁丁租房,将全部租房业务转移至丁丁租房旗下,并不惜重金大肆“烧钱”宣传,也曾用“用户免佣金”的噱头抢占市场。

  丁丁租房CEO俞建洋曾自曝,丁丁租房前两个月至少亏损了1亿元,而链家对于丁丁租房相当慷慨——“先投1个亿花?#29275;?#19978;不封顶”。

  然而,丁丁租房的效率甚至不如链家线?#26053;?#24215;的租赁业务。在烧完3亿多人民币后,链家以上调佣金和大批裁员为手段,结束了丁丁租房的探索。据悉,链家为丁丁租房提供的?#24335;?#20026;自有?#24335;?#32780;非对外融资。曾有?#30340;?#20154;表示,巨额“烧钱?#34987;?#21462;用户后,带来的由盈转亏的心理落差,非常考验管理层互联网化的决?#27169;?#38142;家关停丁丁租房并不意外。丁丁租房关停后,原CEO俞建洋重回链家网,技术副总裁张芳去了58同城

  定位为房地产信息?#25945;?#30340;“搜房网”在2014年改名为“房天下”,先进军新房交?#36164;?#22330;,后进入二手房领域。2015年4月,爱屋吉屋风头正盛,交?#36164;?#22836;迅?#20572;?#36164;本热捧。房天下?#37096;及?#32784;不住,一边租用写字楼快速落地业务;一边先于爱屋吉屋疯狂开设线?#26053;?#24215;,并?#36816;?#25151;网免费流量做支持,推出低于爱屋吉屋的0.5%佣金标准,抢夺客源。

  房天下提前布局线?#26053;?#24215;的做法,为其带来了2016年短暂的市场红利期。但后期仍然由于不具备线下业务的基因,入不敷出,难以盈利。到2017年上半年,房天下关闭了数百家线?#26053;?#24215;,更是将直营门店模式变更为?#29992;?#38376;店模式。而随着爱屋吉屋转变策略开设线?#26053;?#24215;,房天下也?#37027;?#35843;高了佣金标准。

  2014年之前,房天下定位于房地产信息?#25945;ǎ?#22312;线广告是主营业务,市值一度飙升到80亿美元。2014年—2016年,房天下?#26377;?#24687;?#25945;?#21521;交易?#25945;?#36716;?#25512;?#38388;,营收增速放?#28023;?#38519;入亏损泥潭,市值一路下滑,一度跌至12亿美元。2017年初,房天下承认转型失败,宣告回归开放?#25945;?#25112;略。

向交易?#25945;?#36716;型后,房天下利润水平骤降(单位:百万美元),数据来源:公司财报向交易?#25945;?#36716;型后,房天下利润水平骤降(单位:百万美元),数据来源:公司财报

  好屋中国也曾是互联网房产中介风口上的公司。如今它却陷入?#23548;?#23545;赌失败的泥沼中无法自拔。以“全民营销?#22791;?#24565;打出名声的好屋中国,于2012年在苏州成立,业务覆盖新房电 商、二手房交易及大数据信息服务。好屋中国的全民经纪人模式主张人人赚钱,利用身边资源激发圈层的做法进行推广营销。

  好屋中国同样采取减少中间?#26041;冢?#38477;低交易成本的经营方式,受到资本?#25918;酢?014年7月,好屋中国正式宣布获得软银中国5000万美元的A轮投资,创下当时行?#30340;?#34701;资新高纪录。据媒体报道,此次注资也是软银中国较大的一次投资。

  彼时,软银中国?#26102;局?#34892;董事周晔曾在发布会上表示,对好屋中国的未来发展充满信?#27169;?#30456;信在未来的合作中,软银中国会用其广泛的资源和丰富的经验携手好屋中国共同推进“大云平移”时代下的房产营销变革。

  2015年12月,在好屋中国?#23548;?#39128;红的时候,深交所?#34892;?#26495;上市公司明牌珠宝(002574)宣布以7亿元人民币的价格收?#27721;?#23627;中国近25%股权,试图在珠宝主业外开辟新的利润增长点。同时好屋中国?#37096;?#22987;冲刺在A股的道路上。

  2016年9月,明牌珠宝又抛出一份重大资产重组预案,试图以股份加现金支付方式,以总对价24亿元收?#27721;?#23627;中国剩下75%的股权。如果?#23186;?#26131;顺利实施,这意味着好屋中国将实现整体上?#23567;?/p>

  在第一次入股时,明牌珠宝就与好屋中国签署了对赌协议,后者相关股东?#20449;?016年、2017年和2018年预计分别实现净利润不低于1.8亿元、2.5亿元和3.2亿元。然而,受楼市调控及风口消失等多方因素影响,好屋中国的盈利情况越来越糟糕,接连几年利润情况与对赌?#20449;?#30340;差距越拉越大。对赌落空,好屋中国至今仍然深陷向明牌珠宝缴纳补偿款的泥沼。

  搭上互联网的风口,房产中介从2014年开始成为“风口上的猪”,大风只刮了短短一年多就停了下来,爱屋吉屋、房天下、好屋中国们那些搅动和颠覆行业的梦想,伴随着资本热钱的裹挟,最终被摔的粉碎。

  3

  谁扼杀了房产电商?

  有?#30340;?#19987;家曾分析,中国是典型的非独家市场,中介经纪人服务房产买卖双方,而成交效?#21097;?#21017;很大程度上取决于房子与客户的数量。也就是说,如果房子与客户的数?#24247;?#36798;一定规模,就可以形成规模经济。经纪公司不是没有规模效应,而是绝大部分公司未能达到实?#27490;?#27169;效应所需要的“规模临界点”。

  以“超低佣金”、“经纪人高底薪高提成”、“无门店”、“?#25945;?#21270;”为标签的互联网房产中介,并没有从根本上提升房子与客户的数量。虽然以此在短期内取得了一定?#23578;В?#20294;并不能够长久下去。

  曾经,房地产被视为互联网最难攻克的传统业务。在房产电商这个垂直市场,通过低佣金、巨额广告支出、进而疯狂烧钱补贴的模式,被证明只能短期吸引客户眼球,流量无法沉淀。而原本就不大的利润空间,根本填不平高昂成本的坑。对房地产这种客户单价高、但极度低频次的行?#36947;?#35828;,很多房产交易都是一锤?#21191;?#21334;。这样的购买决策,意味着做用户池没有意义。依?#21487;?#38065;补贴获取客户,不仅性价比极?#20572;?#29978;至就是无底洞。

  从经纪人角度来看,高底薪高提成,确?#30340;?#22815;快速抢?#21363;?#32479;中介公司的经纪人资源,以此获得现成房源。但对于互联网?#25945;?#26469;说,以投机为目的加入的经纪人通常也难以管理,他们能够从A?#25945;?#39134;单给B?#25945;ǎ?#24847;味着?#37096;?#20197;从B?#25945;?#39134;单给C?#25945;ā?/p>

  事实证明,线?#26053;?#24215;在收集房源和管理房源方面有着不可替代的作用。因为门店跟小区业主的接触更多,也更便捷,所以更便于房源管理,经纪人对房产的熟悉程度也更高,客户体验也更好。

  而互联网中介标榜的“没有门店?#34987;頡?#21435;门店化”,看似摆脱了门店租金、人员管理等的费用桎梏,但?#23548;?#19978;, 在一个未充分进化、房源不透明且非独家、标的物大而消费频次低的市场,没有门店相当于丢掉了一部分护城河。门店确实产生了极高的成本,但是门店的存在也就意味着抓住了房源。尤其是对于非标品的二手房领域,抓住房源某种程度上就等于抓住了一?#23567;?/p>

  单从成本角度计算,去门店化的做法也没有绝对优势。链家网董事长左晖曾在多个场合抨击去门店化的策略,“在?#26412;?#22914;果有门店的话运营成本摊到经纪人身上,每个人是1 500元;如果不要门店,每个经纪人摊到的运营成本则是1000元,只少了500元而已。”

  然而,细思起来模式并不能够走通的互联网房产中介公司,以?#32479;?#26412;+高效?#25910;?#20004;点完全打中传统房产交易的?#21561;悖?#33719;得了资本的关注。VC和创业者们幻想着依?#30475;?#27169;式,来激活数十万亿的房产市场。这个充满利益和金钱诱惑的未知世界,使地产和互联网?#21491;?#32773;们,都趋之若鹜、欣喜若狂。

  最初,资本的助力确实对跑马圈地大有?#30776;媯?#20294;当占领市场取得了一定成果后,成本和收益问题必然要考虑。但是这个时候,被资本推动的爱屋吉屋们已经难以回头,在资本的“鞭策”和要求下,必须坚持原来的模式才能获得更多资本的支持从而活下去。有的公司为了向资本交上冠冕?#27809;?#30340;交易?#23548;ǎ?#29978;至默许了上文提到的“飞单”,从而搅浑了行业的水,堪称入侵行业的“野蛮人”。

  最终,这群自认为“拥有飞机大炮”的“侵略者”,开始向线下转型,承认传统中介的价值,他们要么回归到和自己要干掉的对象一模一样 “刀耕火种”的?#21050;?#35201;么销声匿迹。但目前来看,这?#25945;?#36873;择,无论哪一条,真正活着走出来或走下去的公司寥寥无?#28014;?/p>

新浪科技公众号
新浪科技公众号

“掌”握科技鲜闻 (微信搜索techsina或扫描左侧二维码关注)

创?#24405;?/h3>

科学探索

科学大家

苹果汇

众测

来电聊

专题

官方微博

新浪科技 新浪数码 科学探索 苹果汇 新浪众测

公众号

新浪科技

新浪科技为你带来最新鲜的科技资讯

苹果汇

苹果汇为你带来最新鲜的苹果产品新闻

新浪众测

新酷产品第一时间免费试玩

新浪探索

提供最新的科学家新闻,精彩的震撼图片